深圳榜一红盘 全款有玄机

符小茵2022-06-16 12:59

(符小茵/摄)

经济观察网 记者 符小茵 侨香村不是村,而是深圳当下最炙手可热的二手房。同一户型房源,过去4个月,挂牌价已经上涨了150万元。

自今年1月拿到第一本不动产权证书,深圳著名的公务员小区侨香村,在二手房市场的热度居高不下,成交量位列全市前茅。据乐有家研究中心数据,侨香村5月成交量排名深圳二手楼盘第四,此前的3、4月,则分别位居榜二和榜一,今年前5个月,侨香村过户量超过50套,意味着每三天便会成交一套。

多名中介告诉经济观察网,不少买家选择一次性付款,而全款拿下侨香村一套房子意味着千万资金一步到位。

与侨香村的火热形成鲜明对比的是深圳二手房市场整体的冷淡行情,过去12个月,深圳二手住宅平均月度成交量不足2000套,远低于正常5000套的市场行情。在深圳二手楼市冰点时期,单套价值上千万的公务员小区为何能受市场追捧? 买家又为何愿意全款出手呢?

公务员小区走红

侨香村位于深圳市中心、香蜜湖豪宅区,根据深圳市住房和建设局公布的资料,侨香村主要面向2002年12月31日前,符合购买全成本微利房条件但未购房的党政机关事业单位职工发售,是深圳为解决历史遗留问题推出的政策性住房。

作为政策性住房,侨香村的购房人在签订买卖合同10年后,才可以申请取得房子的完全产权,上市交易,此前则不得将其出租、出售。

侨香村2011年底交付,到2021年底,10年禁售期满。附近地产经纪门店一位从业多年的中介告诉经济观察网,侨香村申请取得完全产权仅需以当时售价为基准交纳1%的税,100万的房子也就要交纳1万元。

侨香村发售单价不足1万元/平方米,一套93平方米的三房总价则在100万以下,同期侨香村所在的福田区新房均价超过3万元/平方米。

上述中介表示,侨香村自今年1月底拿到第一本不动产权证书之后,交易便持续活跃,疫情防控期间,中介带客看房频繁以至于遭到业主多次投诉。

侨香村房源挂牌价也在逐步上抬。另一位附近门店中介介绍,侨香村十年禁售期积压了不少变卖需求,最初买到房的那批公务员,现在年龄多在50岁左右,孩子没有学位需求了。并且当时侨香村是面向全市公务员配售,有些人工作地点离侨香村太远,居住本来就不方便,也有不少人离异了需要分割财产。另外,侨香村的主力户型偏小也不能满足住户的改善需求,为此,禁售期一过,不少业主急于变现,这波急售的房源售罄之后,余下的房源便逐渐回归市场价。

1月份,90平方米左右的户型,有业主只挂牌1050万元,但是目前,同户型最便宜的,挂牌价都在1200万元。

一位侨香村挂牌业主表示,自己孩子已经念完大学,用不上学位,因此打算将侨香村的房子卖掉,另外置换两套房子,大的给孩子做婚房,小的自己和老伴居住养老。

大社区环境、与周边小区价格倒挂、一梯度学校学位是侨香村备受到市场追捧的主要原因。

侨香村总占地12.8万平方米,分A、B、C三区,共有22栋32-36层高层住宅,合计3996户,主力户型为90-93平方米的三房,小区内配套有幼儿园、社区文化娱乐中心、泳池、社区健康服务中心及地下车库等,车位比接近1:1。

小区内绿树成荫,多草坪;傍晚时分,有住户在环形步道上慢跑,散学归来的儿童则在游乐设施边嬉戏。

目前,侨香村90-93平方米的三房,根据楼栋位置、层高、户型不同,成交总价在1150万至1350万元区间波动,均价在13万元/平方米左右。

纵观香蜜湖片区,侨香村属于单价、总价相对较低的楼盘。周边小区如金地香蜜山、香域中央花园、中旅·国际公馆的主力户型多在120平方米以上,指导价按13万元/平方米计算,购买门槛为1560万元;同户型房源,周边的翠海花园、香格丽苑挂牌单价则约为18万元/平方米、16万元/平方米。

学位也是侨香村的王牌之一,为仅一路之隔、九年一贯制的侨香外国语学校。上述住户告诉经济观察网,最初侨香外国语学校教育水平也一般,但由于生源主要来自侨香村,稳定且素质比较高,也带动了学校的发展。

全款买家频出手

目前针对侨香村二手住宅的参考价尚未出台,这意味着,在贷款上,侨香村可以按照成交价贷款,从而减轻购房者的首付款压力。

去年2月8日,深圳市住房和建设局发布关于建立二手住房成交参考价格的通知,公布了全市3595个住宅小区二手住房参考价格,同时提出引导商业银行合理发放二手住房贷款,此后商业银行根据参考价格完成二手房贷款。

对首付款的影响是,如果二手房成交价高于参考价,那么购房者需要补足两者之间贷款的差额,相当于变相提高了首付款的门槛。

据乐有家研究中心统计数据,深圳2月成交的二手房中,有过半房源成交价高于参考价十个点及以上。

以成交价贷款可以用足贷款杠杆,降低实际首付比例。以侨香村周边翠海花园同户型91平方米三房为例,参考总价1194万元,但业主挂牌价为1650万元。假设以挂牌价成交,以参考总价贷款,深户购房者无房无贷的情况下,需支付814万的首付款;若以成交价贷款,三成首付则只需支付495万元。两者相差近一倍。

由于深圳全市3595个住宅小区二手住房参考价格在去年2月发布后再无调整,而侨香村入市时间为今年年初,因此,二手住房参考价格尚未覆盖至侨香村。在实际交易中,便以银行评估价或者成交价进行贷款,即便按照银行评估价操作,也可以评估到成交价的七成。

尽管如此,经济观察网从多名中介处了解到,不少购房者是一次性付款买家。前述附近门店资深中介给出的数字是八成,究其原因,一方面是因为购房者多为二套房买家或名下有过房贷记录,首付要求本就接近全款。

根据目前深圳的贷款政策,购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%,而成交总价高于750万元的即被认定为非普通住房,也就是说二套房买家购买侨香村二手房首付至少要八成。

另一方面,全款购房可以“避开”70万左右的税费。上述中介透露,侨香村目前的国土局计税价在5.5万元/平方米左右,90平方米三房总价也就是在500万元上下。如果没有按揭贷款的需求,中介一般会建议交易双方以计税价以上、总价750万以下进行网签,实际的买卖合同上再标注真实成交价,比如1200万元。这样一来,最低便可以国土局计税价进行征税,并且由于总价低于750万元,能够免缴增值税。

按深圳目前规定,个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去原购房价差额的5%征收增值税,侨香村一套总价1200万的三房,增值税则在55万左右。另外在个人所得税上,普通住房征收标准为1%,非普通住房为1.5%,侨香村一套总价1200万的三房就需缴纳18万元。对于满五不唯一的房子,光是增值税和个人所得税两项,全款购房便可“避开”68万元。

此外,不同机构的多位中介介绍,全款购房后再抵押做经营贷,购房者还可以腾挪出成交价七成的资金,这样的操作模式在市面上司空见惯。至于抵押出来的资金流向,部分客户是用以做生意,也有部分客户则用以偿还全款买房的借款。

某银行相关贷款业务工作人员告诉经济观察网,经营贷办理需要申请人名下有公司,并且公司的过户时间和所抵押房产的过户时间,必须有一个要满一年以上。不过,不少中介也表示,即便是刚过户的房子和公司,只要添上一笔费用,也可以办下经营贷。

上述中介则透露,已拿到红本的侨香村房产,很受银行欢迎,抵押时评估价轻松可到15万元/平方米,贷款800万不成问题,银行放款速度也很快,三个工作日内便可到账。

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